“정부가 주택 공급 속도전을 명분으로 500가구 이하 소규모 정비사업의 인허가권을 구청장에게 전면 이양하는 방안을 추진하고 있습니다. 하지만 정비 현장의 반응은 싸늘합니다. 서울시의 ‘신속통합기획’ 궤도에서 이탈해, 자치구청장의 정치적 성향에 따라 수억 원의 추가분담금 폭탄을 맞는 ‘규제의 늪’으로 전락할 수 있기 때문입니다.”
최근 정부와 여당이 500가구 이하 소규모 재개발·재건축 사업의 정비구역 지정 등 핵심 인허가 권한을 기초자치단체장(구청장)에게 전면 이양하는 법 개정을 추진 중입니다. 표면적으로 내세운 명분은 ‘절차 간소화를 통한 도심 주택 공급의 속도전’입니다.
그러나 민간 정비사업의 재무적 메커니즘을 뜯어보면, 이 조치는 득보다 실이 압도적으로 큰 거대한 리스크를 품고 있습니다. 특히 더불어민주당 소속 단체장이 구정을 이끄는 자치구 내 소규모 정비사업장의 경우, 서울시의 ‘민간 공급 활성화’ 기조와 정면으로 충돌하며 거센 공공성 드라이브와 인허가 장벽에 직면할 가능성이 농후합니다.
이번 권한 이양이 현실화될 경우, 가로주택정비사업이나 모아타운 등 소규모 재건축 소유주들이 맞닥뜨리게 될 3대 핵심 위협 요인을 입체적으로 분석합니다.
1. 광역 컨트롤타워 배제와 자치구별 ‘정치적 인허가 장벽’
현재 서울시가 주도하는 정비사업(신속통합기획 등)은 광역 도시계획 체계 안에서 층수 및 용적률 완화를 과감하게 적용하는 ‘통합심의’ 구조로 굴러갑니다. 그러나 이 권한이 구청장에게 쪼개져 넘어가면 사업의 기준축이 완전히 흔들립니다.
- 광역 조율 기능 상실과 정책 엇박자: 인허가권이 기초단체장에게 넘어가면, 서울시의 전폭적인 공급 드라이브와는 무관하게 해당 구청장의 독자적 판단과 정치 철학에 따라 사업 인가가 좌우됩니다.
- 특정 단체장 지역의 심의 기조 변화: 특히 민주당 소속 구청장이 이끄는 자치구의 경우, 정책 성향상 민간 조합의 수익성 극대화보다는 ‘공공기여율 상향’, ‘서민·청년용 공공임대 확대’, ‘단지 내 시설 개방성 확보’를 인허가의 최우선 전제 조건으로 내세울 확률이 매우 높습니다. 이 조건을 조합이 수용하지 못할 경우, 심의 보류와 재검토가 무한 반복되며 사업은 장기 표류하게 됩니다.
2. ‘광명 하안주공 사태’의 전이: 소규모 단지를 덮칠 공공임대 압박
최근 경기 광명시(민주당 박승원 시장)가 철산·하안주공 재건축 과정에서 당초 기본계획에 없던 막대한 규모의 공공임대주택 반영을 기습적으로 요구해 조합원들의 거센 반발을 산 사태는 시사하는 바가 큽니다.
- 기준을 넘어선 공공기여 청구서: 구청장이 500가구 이하 사업장의 절대적 인허가 칼자루를 쥐게 되면, 용적률 인센티브를 부여하는 대가로 공공임대 의무 비율을 상한선까지 끌어올리거나, 막대한 예산이 드는 공공청사 및 복지시설 기부채납을 압박할 수 있습니다.
- 소규모 단지의 치명적 재무 타격: 1,000가구 이상 매머드급 대단지와 달리, 300~500가구 안팎의 소규모 재건축이나 가로주택정비사업은 일반분양 물량이 절대적으로 부족합니다. 이 좁은 파이에서 임대 비율이 불과 몇 %만 늘어나도, 조합에 유입될 일반분양 수익이 기하급수적으로 증발합니다. 그 결과 조합원 1인당 짊어져야 할 추가분담금은 억 단위로 폭증하게 됩니다.
3. 시공사 수주 기피와 ‘반쪽 공급’의 늪
소규모 정비사업은 규모의 경제가 실현되지 않아 태생적으로 공사비 인상에 취약합니다. 이미 대형 1군 건설사들이 수주를 꺼리는 대표적인 기피 영역이 된 지 오래입니다.
- 사업성 저하로 인한 유찰의 악순환: 구청의 엄격한 공공기여 조건으로 인해 사업 마진이 깎이면, 시공사들은 입찰을 아예 포기하거나 리스크를 헷지하기 위해 평당 공사비를 대폭 올려 부르게 됩니다.
- 대단지와의 극단적 양극화 심화: 대규모 단지들은 서울시의 심의를 통해 사업성을 조율하며 빠르게 치고 나가는 반면, 특정 자치구의 나홀로 아파트나 가로주택 현장은 ‘인허가 지연 ➔ 공사비 인상 ➔ 조합 내분 및 사업 붕괴’라는 끔찍한 악순환에 빠질 위험이 고조됩니다.
📊 [서울시 중심 심의 vs 구청장 이양 시 사업성 비교]
| 구분 | 서울시 중심 통합 심의 (현재) | 500가구 이하 구청장 이양 시 (특정 자치구) |
| 인허가 결정권자 | 서울시 도시계획위원회 & 통합심의 | 관할 구청장 단독 인허가 및 승인 |
| 정책 핵심 기조 | 신통기획 기반 신속 공급 및 규제 완화 | 공공임대 확보 및 공공기여 극대화 |
| 기부채납 수준 | 시 조례에 근거한 예측 가능한 수준 | 지자체장 재량에 따른 과도한 시설 압박 위험 |
| 조합원 분담금 | 일반분양 확대로 분담금 통제 용이 | 일반분양 축소로 인한 추가분담금 급증 리스크 |
| 시공사 참여도 | 안정적 사업성으로 메이저 건설사 참여 유도 | 사업 마진 감소로 유찰 속출 및 공사비 폭등 |
💡 결론: 소규모 정비사업, ‘구청장 성향’부터 따져라
정부와 여당이 추진하는 500가구 이하 정비사업 인허가권 이양은 표면적으로 ‘주택 공급 기간 단축’을 표방하고 있습니다. 그러나 현장에서 뛰는 민간 사업자와 조합원 입장에서는 구청장의 정책 기조에 따라 넘어야 할 규제 문턱이 오히려 더 높아지는 거대한 암초입니다.
앞으로 500가구 이하의 나홀로 재건축, 가로주택정비사업, 모아타운 등의 매수나 투자를 검토 중인 분들이라면, 단순히 브로슈어에 적힌 ‘완화된 용적률 수치’만 믿어서는 안 됩니다. 해당 자치구청장의 정비사업 철학은 무엇인지, 최근 해당 구에서 승인된 공공기여 인허가 사례가 어떠했는지 냉정하게 검증하는 것이 자산을 지키는 첫 번째 관문입니다.
